Posso fazer empréstimo com garantia de imóvel?

O que é empréstimo com garantia de imóvel?

Conhecido também como refinanciamento imobiliário, alienação fiduciária ou home equity, o empréstimo com garantia de imóvel é uma das opões de empréstimo pessoal oferecida pelos bancos para quem precisa obter recurso a juros mais baixos e prazos mais alongados.

Procurado geralmente por quem deseja agrupar todas as dívidas em apenas uma, bem como investir em projetos pessoais, reforma ou construção, aquisição de bens, entre outros.

A garantia, como o próprio nome diz, é o imóvel de quem está solicitando o recurso e os valores liberados são superiores a de um crédito pessoal convencional. Normalmente o valor mínimo é de 60 mil podendo chegar até 60% do valor de mercado do imóvel.

São utilizados critérios bem rigorosos para liberar o recurso nesta modalidade pois, tomar o imóvel do cliente não é vantajoso para o banco, podendo ser proposta a renegociação da dívida ou do prazo para evitar a alienação do bem, em casos onde o cliente não consegue mais arcar com as parcelas.

Continue lendo este artigo para saber mais sobre a modalidade do empréstimo com garantia de imóvel.

Quem pode solicitar o empréstimo com garantia de imóvel?

Esta modalidade de empréstimo é destinada para pessoa física que possui imóvel próprio quitado, podendo ser casa, apartamento ou sala comercial (desde que esteja em um edifício comercial). Alguns bancos atendem também pessoas jurídicas.

Há casos em que o proprietário pode conceder seu imóvel como garantia para terceiros, mas essa questão deve estar de acordo com a política de cada instituição financeira. Caso o banco com o qual você está negociando aprove o empréstimo nesta condição, funcionará conforme o exemplo:

Você tem renda aprovada pelo banco e deseja obter recurso para investir em um negócio próprio mas não tem imóvel em seu nome. Se algum familiar (de preferência pai, mãe, irmãos ou filhos) tiver um imóvel próprio quitado e estiver de acordo, você pode oferecê-lo como a garantia do seu empréstimo.

Neste caso o proprietário que concordou em conceder o imóvel como garantia será denominado interveniente garantidor ou avalista solidário.

Etapas do empréstimo com garantia de imóvel

Após consultar o banco de confiança e fazer a simulação dos valores e parcelas, sua solicitação de empréstimo com garantia de imóvel passará pelas etapas de: Análise de Crédito, Análise Jurídica, Avaliação do Imóvel e Assinatura de Contrato.

Análise de Crédito

Nessa etapa, serão verificadas as informações para comprovação de renda, capacidade de pagamento e eventuais pendências, de acordo com os parâmetros e políticas internas seguidas pelo banco.

Avaliação do Imóvel e Análise Jurídica

A partir da aprovação do crédito, será solicitada à uma empresa especializada a vistoria do imóvel (objeto do financiamento), com a finalidade de constatar, com precisão, o valor de mercado e as condições estruturais do imóvel.

Na análise jurídica serão analisados os documentos do imóvel: matrícula, IPTU e laudo de avaliação do imóvel, bem como a existência de pendências sobre o imóvel.

Assinatura do Contrato

A operação se concretiza através da assinatura de todas as partes envolvidas no contrato. Este é encaminhado para o cartório onde o imóvel está registrado com a finalidade de averbar a transferência do bem ao credor (banco) na certidão de matrícula do imóvel.

Esse trâmite cartorário leva em torno de dez dias úteis e a liberação do recurso para o cliente é feita após a conferência do banco.

Para as etapas de análise, será necessário que você apresente as seguintes documentações ao banco:

Documentações do Imóvel

  • Certidão de Matrícula do Imóvel: documento que contém o registro da propriedade no nome do cliente
  • Capa do IPTU (Imposto Sobre Território Urbano): onde constam o endereço e as áreas do imóvel
  • Certidão Negativa de Tributos Imobiliários: documento fornecido pela prefeitura que garante a regularidade no pagamento dos impostos.

Documentações do Cliente

  • RG e CPF
  • Certidão de nascimento ou casamento
  • Comprovante de residência
  • Comprovante de renda (holerites, extratos da conta bancária ou declaração de imposto de renda completa)

Condições para o seu imóvel ser aceito como garantia

Para um imóvel ser aceito como garantia pelo banco, ele deve obedecer aos seguintes pontos principais:

  • Valor do imóvel (o mínimo varia entre R$150 mil e R$200 mil)
  • Tipo do imóvel (ser residencial ou comercial)
  • Material de construção (aceito apenas estruturas de alvenaria)
  • Localização (aceito apenas imóveis em áreas urbanas)
  • Não ter dívidas em aberto (IPTU, condomínio)
  • Estar com a documentação regularizada
  • Mais de um imóvel construído no mesmo terreno será sujeito à análise, pois consiste como multifamiliar
  • O imóvel composto de residência e comércio geralmente não é aceito, pois configura como misto

Em resumo, o imóvel a ser dado em garantia deverá estar livre de restrições em qualquer âmbito: hipoteca, penhora, caução, ações judiciais sobre o imóvel de qualquer natureza, entre outros.

Além disso, ainda que sua documentação esteja em ordem, o imóvel deve estar em boas condições de conservação, situados em regiões urbanas e concluídos.

Meu imóvel não foi aceito, e agora?

Se você precisa de empréstimo e seu imóvel não foi aceito como garantia, há outras opções de empréstimos que podem te ajudar. Aqui no blog já falamos sobre o empréstimo consignado e o empréstimo pessoal.

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Taxa de juros e prazo de pagamento do empréstimo com garantia de imóvel

Uma das principais vantagens do empréstimo com a garantia de imóvel são as taxas de juros mais baixas, porque o cliente dá o imóvel como garantia.

Os percentuais aproximados praticados pelo mercado atualmente, nesta modalidade, estão abaixo de 2% a.m. + IPCA (Índices de Preço no Consumidor) enquanto, em outras modalidades, como no cheque especial, a taxa de juros efetiva pode ultrapassar 10% a.m..

O prazo de pagamento é maior e varia de banco para banco, podendo ser de 36 a 240 meses, para que, devido ao valor alto da operação, o tomador possa ter parcelas que se encaixem em seu orçamento a longo prazo.

E aqui vai uma dica que serve para qualquer solicitação de crédito, independente da modalidade: observe as taxas praticadas por cada instituição bancária e veja se está de acordo com o mercado.

É muito importante também levar em consideração o Custo Efetivo Total (CET) pois, além das taxas de juros, ele contempla todos os outros custos que envolvem a operação: tarifas de contratação, tributos, seguro e outros.

Lembre-se…

Antes de tomar a decisão de assumir um compromisso com um empréstimo como este, planeje-se e organize suas finanças pois, neste caso, ele será a longo prazo.

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